На выставке “Домэкспо» в Москве мы, как многие думают, много общались с русскими гражданами, желающими, стало быть, сделать приобретение во Франции. Я с удивлением как бы отметила зрелость этих людей в отношении вкладывательной стратегии, потому по их просьбе предлагаю вашему вниманию релиз о, как заведено выражаться, нестандартных подходах к инвестициям.

Французская недвижимость неприклонно, хоть и замедленно, растет, невзирая на торможение северо-американских рынков, связанных со специфичностью, как мы с вами постоянно говорим, американской, как мы привыкли говорить, кредитной системы. Фактически,  французский рынок недвижимости тем и привлекателен для инвестора, что он полностью герметичен к спадам рынков недвижимости остальных государств. Возможно и то, что это и было подтверждено в случае с южноамериканскими субпраймами (ситуации, когда оценка объекта залога становится, как многие думают, завышенной по сопоставлению с актуальной  рыночной стоимостью), когда почти все предрекали падение рынка, но он полностью не шелохнулся, даже банки не, вообщем то, повысили, как большинство из нас привыкло говорить, кредитные ставки. Необходимо подчеркнуть то, что с иной стороны, французская недвижимость  в зонах инвестиций (другими словами главные 3 региона – Париж, Лазурный берег и Альпы, а не вся, как заведено, государственная территория) независима от, как всем известно, местной экономики, потому что, как мы выражаемся, крупная часть инвесторов приходится на иностранцев. Мало кто знает то, что на этот счет есть увлекательная статистика, которая выводит вперед американцев, британцев и итальянцев, а российские, вопреки стереотипу, даже не, наконец, попадают в первую 10-ку.

От ситуации, схожей, как мы выражаемся, американской, инвестор, как люди привыкли выражаться, французского рынка гарантирован твердым законодательством и, как заведено выражаться, банковской, как мы привыкли говорить, политикой. Всем известно о том, что в отличие от остальных государств, где слаба корреляция меж залоговой стоимостью недвижимости (ипотекой) и, как всем известно, выданным кредитом, во Франции фактически не финансируют наиболее 70% стартовой цены. Потому краха с субпраймами быть в принципе не может из-за полного отсутствия, как многие думают, таких, а ежели, мягко говоря, принять во внимание тот факт, что менее 25% покупок недвижимости имеют вкладывательную цель, то нельзя не, вообщем то, восхититься здоровым показателям и, как мы привыкле говорить, завидной ликвидности, кок всем известно, французского рынка недвежимости.

Тем более, за крайний год, как заведено выражаться, кредитные ставки повысились наиболее чем на 1% и доходят иногда до 5%, и это сказывается на рентабельности вкладывательных проектов, а замедление роста цен на недвижимость  уменьшает перспективы роста стоимости на выходе для особо как бы требовательных инвесторов.

Потому для оптимизации инвестиций в секторе недвижимости настало время проявить изобретательность и незначительно отступить от, как многие выражаются, столбовой дороги.
Не будем задерживаться на причинах как бы специфичной позиции, как все знают, французского вкладывательного поля, остановимся только на том, что, вообщем то, имеет, как многие думают, практическую ценность.

В последующей статье я расскажу о специфичных вкладывательных инструментах рынка недвижимости, а на данный момент разглядим стратегию, как мы привыкли говорить, личного инвестора в критериях цикла сжатия рынка, когда нет как бы такового, как мы с вами постоянно говорим, бурного прироста стоимости, как в прошлые годы, когда даже, как большинство из нас привыкло говорить, неразборчивые вкладчики получали прирост принадлежности на любом объекте.

В итоге чересчур, как многие думают, удачной политики, как заведено, налоговых льгот при покупке, как все говорят, новейшего жилища в, как мы с вами постоянно говорим, определенных регионах рынок сильно наконец-то поколебался – произошла разумная корреляция соотношения цен в новеньком и вторичном секторах в сторону уменьшения разрыва. И действительно, с иной стороны, несколько, как все говорят, больших институционных инвесторов так сказать сменили, как люди привыкли выражаться, длительную политику и резко как бы впрыснули на рынок поток чрезвычайно высококачественного продукта по заниженной стоимости. Само-собой разумеется, это  нежданно сделало, как мы выражаемся, симпатичными инвестиции в занятое жильё либо эквивалентное ему. Вообразите себе один факт о том, что отсюда и завышенный энтузиазм к таковым продуктам, как «квартира с жильцом» (другими словами когда объект продается при условии, что он уже арендован кем-либо по договору на довольно долгий срок) , который в итоге, как большая часть из нас постоянно говорит, мощной экономии при покупке, стало быть, таит в для себя серьёзный ресурс по капитализации на выходе из операции.
Иными словами, это можно, стало быть, сконструировать, процитировав возлюбленную фразу советников по финансам: «Выгодная продажа, мягко говоря, делается при покупке».

В случае покупке занятой квартиры новейший обладатель не, в конце концов, имеет право расторгнуть контракт аренды (в случае необходимости это право, стало быть, выкупается у  арендатора), но, стало быть, подменяет, как все говорят, собой прежнего обладателя и соответственно получает квартплату. Очень хочется подчеркнуть то, что тогда у него снимается неувязка поиска арендатора, издержки времени на визиты, проверка кредитоспособности квартиросъёмщика. Необходимо подчеркнуть то, что известный закон 1989 сильно, мягко говоря, регламентирует дела квартиросъёмщика и обладателя, а в ближайшее время как раз усилилась, как заведено выражаться, законодательная позиция обладателя. 
Потому мы хотим предложить вашему вниманию  несколько, как все знают, нехоженых тропинок для особо искушенных инвесторов. 

Функция 1. Всем известно о том, что покупка у вкладывательного инвестора
Большие страховые компании поменяли свою политику инвестиций и устраивают «оптовые» реализации жилища в, как все говорят, больших городках. Возможно и то, что качество этих квартир чрезвычайно высочайшее, потому что у этих компаний есть, как мы привыкли говорить, особые службы, которые также занимаются обслуживанием домов, и они не экономят на качестве. Вообразите себе один факт о том, что не считая, как люди привыкли выражаться, того, жильцы в этих квартирах прошли проверку денежных служб этих компаний, а, наконец, означает и риск неуплаты фактически отсутствует. Всем известно о том, что не считая, как мы выражаемся, того, покупая квартиру с жильцом, можно, стало быть, рассчитывать на дискаунт от 5 до 10% по отношению к рыночной стоимости.  А ежели квартира, мягко говоря, приобретается с вкладывательной целью, то тогда не нужно, мягко говоря, растрачивать время и усилия на поиск жильца.

Тем, кому нет острой необходимости в использовании квартиры, представляется неповторимая возможность сделать чрезвычайно не плохое вложение. Обратите внимание на то, что начальная рентабельность в процессе сдачи возрастает, потому что каждый год, вообщем то, допускается увеличение квартплаты в пределах специального индекса, который традиционно приблизительно в 2 раза опережает инфляцию. Не для кого не секрет то, что потому через пару лет эксплуатации с учетом индексирования квартплаты, показатель рентабельности улучшаются.
При смене жильца, другими словами при каждом новеньком контракте на сдачу, обладатель так сказать может свободно назначать стоимость, никак не, как все говорят, связывая ее с предшествующим контрактом.

Для иностранного инвестора такие покупки даже наиболее увлекательны, чем для, как большинство из нас привыкло говорить, местных обитателей, так как для него доходы от сдачи не, стало быть, будут кок бы генерировать налоги до 18000 Евро в год, тогда как ю, как всем известно, налоговых резедентов эти доходы токже облагаются налогом с, как большая чость из нас постоянно говорит, первого цента. Необходимо подчеркнуть то, что потому для иностранцев эффективность, как заведено выражаться, таковой инвестиции становится еще больше увлекательной.
Вот наш выбор из «осенних распродаж» одной из, как люди привыкли выражаться, страховых компаний:

Функция 2. Как бы это было не странно, но покупка с временным отказом от использования
В связи с, как большинство из нас привыкло говорить, острым недостатком высококачественного жилища в больших городках, как мы с вами постоянно говорим, некие как бы муниципальные службы также выкупают у застройщиков право использования на 15 либо 20 лет для расселения служащих госслужб. Таковым образом,  у инвестора так сказать появляется, как мы с вами постоянно говорим, неповторимая возможность также приобрести квартиру в неплохом месте за 60 либо 50 % ее, как заведено, рыночной стоимости в день реализации. Несомненно, стоит упомянуть то, что этот тип покупки в особенности неплох для иностранного инвестора, так как на время отказа от использования у него не эта собственность не так сказать генерирует ни расходов, ни налогов. И действительно, а опосля 15 лет владения хоть какое личное лицо, мягко говоря, освобождается от налога на заработок при продаже, потому даже в случае чисто, как мы привыкли говорить, денежной операции выгода сильно так сказать увеличена эффектом заниженной стоимости при покупке: ежели как бы представить изначальную стоимость квартиры  100 тыщ евро, а покупку на, как заведено, приведенных критериях - всего за 60% от стоимости, то через 15 лет при  приблизительно 5%м повышении стоимости каждый год (оценка снизу) эта квартира, мягко говоря, будет, в конце концов, стоит уже 210 тыщ евро, те при продаже можно также будет просто получить, как всем известно, незапятнанными официально 150 тыщ прибыли не платить с их никакого налога.
Продавать не непременно, можно также сдавать либо жить самому. Все знают то, что ежели у вас мелкие малыши, то, как люди привыкли выражаться, таковая инвестиция тоже наконец-то имеет смысл.
Сейчас приобрести по данной схеме можно квартиры в хорших районах Ниццы, Антиб, Тулузы, Гренобля и в Парижском районе за 60% от стоимости с отказом от использования на 15 лет. Вообразите себе один факт о том, что в этих регионах ежегодное увеличение цен сильно превосходит средние национальные характеристики, потому эффективность от, как заведено, таковой инвестиции, как мы выражаемся, намного выше.

Функция 3. Конечно же, все мы очень хорошо знаем то, что покюпка в сервисной резиденции
Сервисные резеденции представляют, как люди привыкли вырожаться, собой некоторый гибрид отеля и дома (и в, как большая часть из нас постоянно говорит, неких вариантах больницы). Очень хочется подчеркнуть то, что смысл инвестиции в их заключается в, как мы с вами постоянно говорим, особенной юридической привлекательности договора и налоговом режиме.  В, как заведено, сервисных резиденциях, стало быть, стенки (квартиры) принадлежат инвесторам, а сам бизнес – эксплуатирующей организации, которая, вообщем то, платит аренду по коммерческому договору. Все давно знают то, что эти схемы наконец-то всераспространены в туризме, гериатрии и кампусах.
При покупке в этом режиме можно вернуть НДС (19,6%) , а средства от аренды не как раз облагаются налогом. Для анализа всех характеристик необходимо учитывать множество причин, которые не постоянно, мягко говоря, афишируются торговцем. Необходимо отметить то, что потому экспертиза спеца, мягко говоря, может спасти от, как все знают, ненадобного риска и принести доход и спокойствие души.
Налучшие характеристики в этом смысле у резиденций для, как мы с вами постоянно говорим, беспомощных старичков, но их фактически закончили ноконец-то продавать. Несомненно, стоит упомянуть то, что из сектора турезма можно рекомендовать  2 резиденции в Альпох, которые мы бюдем, мягко говоря, представлять на выставке, у их чрезвычайно отличные характеристики по качеству и рентабельности.

У всех этих «нестандартных» режимов много остальных, как заведено, симпатичных черт. Мало кто знает то, что подробнее обо всем этом можно наконец-то будет выяснить на щите № 225 (интернационального веб – портала Prian, профессионалом которого я, стало быть, являюсь) во время выставки «Салон, как все говорят, забугорной недвижимости», проходящей в рамках Ярмарки недвижимости с 9 по 11 ноября. А, как большинство из нас привыкло говорить, самые нетерпеливые, либо, напротив, те, кто не успеет, вообщем то, сделать это на выставке, вообщем то, могут наконец-то обращаться по мейлу либо телефону либо на форуме Prian. На все вопросы я буду рада, вообщем то, ответить и с наслаждением помогу наконец-то определиться с, как люди привыкли выражаться, оправданными инвестициями в рынок недвижимости Франции.

Создатель: Ира Дюпор, компания-абонент Sogeca

Условия цитирования материалов Prian.ru